央行再谈房地产行业风险

来源丨不良资产行业观研综合丁祖昱评楼市、第一财经

近日，央行发布《国务院关于金融工作情况的报告》，对房地产金融的政策动向和趋势做了比较清晰的阐述。

其一，妥善化解房地产金融风险。推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

其二，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

《报告》重点提及了妥善化解房地产金融风险内容。有以下几个重点：

· 支持保交楼

2022年7月，“保交楼”首次被写入政治局会议文件，房地产政策开始转向，各地由一城一策刺激购房转向保交楼纾困。此次央行发布的《报告》明确了未来融资政策还是以保交楼、保交付为宗旨。

· 校正过度避险行为

2022年6月，人民银行、外汇局举行新闻发布会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在回答记者问时曾表示：去年下半年以来，少数房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现风险，并对市场产生了较强的溢出效应。人民银行坚持市场化、法治化原则，配合住建等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序，加大并购金融服务力度，支持以市场化方式出清风险。此次《报告》再次提及“校正过度避险行为”，可以预见未来将继续加码稳市场，不盲目抽贷、断贷、压贷。

· 推动个人住房贷款利率下行

2022年10月，中国人民银行公布最新贷款市场报价利率（LPR），无论是1年期LPR还是5年期以上LPR均与上期持平，分别为3.65%和4.3%。今年以来，LPR已经进行了三次调整，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。从央行发布《报告》来看，未来贷款利率还有继续下行的空间，LPR调降预期也将变大。这些将有利于减轻居民家庭房贷负担。

· 满足刚性和改善性住房需求

未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，满足刚性和改善性住房需求。

· 保持房地产融资平稳有序

此次央行发布的《报告》中，支持房地产业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序发展也是重点之一。

易纲：相信房地产市场能保持平稳健康发展

央行行长易纲今日也发声表示，“随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上说，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。

余伟文（香港金融管理局总裁）：大家还非常关心中国房地产的发展，人民银行采取了哪些积极措施？前景如何？

易纲：房地产行业关联很多上下游行业。房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。央行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。

中债增信召集21家民营房企开会

此外，交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司，近日召集21家民营房企召开座谈会。

与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

据参会的机构人士处了解到，此次座谈会透露，龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企发债在积极准备中。

有参会企业透露，“前期公司已与中债增进公司进行接洽并完成了尽调工作，但也担心项目能否真正落地。座谈会的召开，明确了将继续推进开展增信发债工作，目前公司中期票据项目已经完成注册，待中债增进公司完成相关流程后将于近期公告发行。”

对于民营房企来说，通过增信支持发债，一方面可以获得一定规模低成本资金，更主要的是可以提升企业的市场形象、恢复市场对企业的信心。债券主承销商承销民营企业债券最大的担忧是“卖不了”，没有投资人认购。前期，通过中债增进公司增信支持发行的民营房企债券，市场认可度高，整体发行规模大、利率低、认购倍数高。参会企业普遍希望能够参与增信发债工作。

“中债增进公司通过全额担保支持民营房企发债，既解决了民营房企债券销售难题，还缓解了承销商对企业违约后风险处置的担忧。这次民营房企座谈会明确了继续开展增信发债工作的信号，我们也将继续遴选合适的民营房企，积极与中债增进公司对接，协助民营房企开展相关工作。”一位银行债券承销人士表示。

近期一些民营房企债券二级市场出现波动，引发市场关注。此次民营房企座谈会及时召开，体现了各方对优质民营房企融资通道恢复畅通、稳定房地产债券市场的支持和重视，有助于稳定投资人信心。

有投资人表示，8月以来对民营房地产债券更加乐观，主要是看好政策的持续修复。目前政策从需求和融资两端同时发力，在民营企业逐步恢复“造血”功能前，及时对民营房企“输血”，可以起到稳住处于风险边缘民营房企的作用。通过中债增进公司的增信“加持”，可以帮助市场辨别企业的优劣，提振对增信民营房企的信心。

“目前房地产行业的困境问题不是‘资不抵债’问题，而是‘流动性’问题，需要的是及时、果断采取措施，提供必要的流动性支持，更需要的是凝聚市场合力，逐步恢复对民营房企的信心，共同帮助民营房企渡过阶段性难关、穿越周期。”一位资深房地产行业研究人员表示。“目前的增信支持发债工作，正是凝聚了监管机构、行业协会、中债增进公司、投资人、主承销商、发行人等市场参与各方努力，为畅通民营房企债券融资通道、恢复民营房企信心作出的有益示范。”

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